新盘：资金困局已现
成交量比去年同期缩水三成多
资金和楼市的关系，就像土壤与植物，沃野千里成就无垠花海，黄土连绵则草木萧疏。2007年楼市的旺盛景象正是建立在市场资金充裕的条件下，从发展商到购房者，手中资金的增加，是最直接的信心支撑，于是去年的沃野上花团锦簇。
而今年的市场，资金的困局已然呈现，不断收紧的银行信贷及金融市场的低迷均反映着这片沃野养分的流失。
杭州楼市在今年上半年的成交量不仅远低于去年同期的水平，而且尚不及调控新政频出的2006年同期。统计数据显示：2008年上半年杭州六城区商品房成交套数为12504套，较2007年和2006年同期分别下降35.2％和1.8％；成交面积为146.41万平方米，较2007年和2006年同期分别下降40.1％和1.1％。
从发展商的整体资金回笼来看，2008年的成交金额是208.956亿元，较2007年同期下降幅度为12.6％，而较2006年同期则增长了48.9％。可见，在价格增长的作用下，整体的资金回笼并没有随着成交量的大幅回落而亦步亦趋，其同比跌福要小得多。
一手房呈现五大特点
2008年上半年的杭州楼市，在资金流入减缓、产品开发多元化的条件下，呈现出的是一种受限的发展趋势，市场的走势相对平淡，价格体系松动，需求受抑。商品房市场成交量的下滑带来的是资金回笼速度的下降，而资金的有限性必将加剧市场竞争的程度。
不过，虽然楼市固然较去年大为走弱，但在这半年中，市场依然在板块、产品、价格等方面呈现出了与以往不同的新变化和趋势，呈现五大特点。
特点一：九堡板块一枝独秀
2008年上半年，各个区域的楼盘销售中以江干区和拱墅区最为突出，也是七个区域中仅有的两个突破2000套的区域。
去年同期占据区域成交榜首的滨江区由于新增供应量的缩减，在上半年的表现较为乏力。而江干区主要依托魅力之城、丽江公寓、左邻右舍、蔚蓝公寓四个楼盘接近1900套的成交跃升为各区域的头名，拱墅区在上半年主要依靠万家花城、凯德视界的成交继续保持区域排名第二的位置。
今年以来的成交热点板块是江干区的九堡板块，魅力之城、丽江公寓、左邻右舍、汇盛德堡、金海香滨湾等楼盘的成交总量突破1900套，占江干区总成交量的75％，占六城区总成交量的21％。供应量充足加上板块价值地不断凸现，使得九堡成为目前主力购房需求青睐的板块。
特点二：单套面积下降趋势将持续
自“90/70”政策出台后，统计近三年上半年的住宅单套平均面积，2006年是129.4平方米，2007年是131.5平方米，2008年是114.5平方米。2008年的单套面积较上年同期下降了13％。“90/70”政策的效应在2008年上半年的产品表现中较为明显，专家预计，随着符合“90/70”政策要求的新盘上市量的增多，住宅单套面积的下降趋势将会持续。
从今年上半年新上市的楼盘来看，90平方米以下面积的户型已经成为市场主流，这就必然要求在户型创新和使用功能方面有更多的提升，才能满足原先的空间数量和舒适度的要求。在这一大前提下，发展商在户型创新方面可谓招数各异，花样百出。
“小三房”成为当前90平方米以下最受欢迎的户型，由“小三房”衍生出的户型创新层出不穷，然而究其根本，主要走的还是“赠面积”的路子，通过不计入建筑面积的空间来提升实际的使用面积，达到提升项目性价比的目的。
■杭州六城区商品房成交统计（数据来源：杭州透明售房网）
时间 成交套数 成交面积（万平方米） 成交金额（亿元）
2006年上半年 12736 48 140.296
2007年上半年 19311 244.24 239.147
2008年上半年 12504 146.41 208.956
特点三：三大区间应对主流需求
2008年上半年，六城区住宅的平均成交价格达到了14000元/平方米，在2007年和2006年的同期，这一数字分别是9236元/平方米与8923元/平方米，三年中的两次增幅分别为3.5％和54.1％。可见，2007年下半年楼市的价格增长非常明显。
由于推出新盘的差异和整体成交量不大，2008年上半年每月的成交均价波动非常大，个别当月销售情况较好的楼盘就成了影响当月市场价格的主要因素。
楼盘名称 区域 成交套数 成交均价（元/平方米）
万家花城 拱墅区 651 13154
魅力之城 江干区 579 10836
丽江公寓 江干区 532 14726
凯德视界 拱墅区 444 14067
元都新景 下城区 433 7085
伊萨卡 下 沙 431 7626
左邻右舍 江干区 414 11205
城市芯宇 西湖区 383 22424
蔚蓝公寓 江干区 358 25191
世茂滨江花园 下 沙 355 8101
银爵世纪 滨 江 317 8271
今年上半年成交300套以上楼盘排行（数据来源：杭州透明售房网）
特点四：房产大鳄竞争加剧
在过去两年里，国内外发展商陆续登陆杭城，而2008年恰恰是品牌发展商竞相鏖战的时刻，今年上半年中，万科、凯德、世茂、朗诗、中海均有项目推出。
本地开发商中，绿城、滨江、金都、坤和也纷纷加入战团。以销售成绩计，滨江集团凭借万家花城的热销，拿下了半年度单个楼盘的销售冠军，以影响力计，绿城凭借丽江公寓和蔚蓝公寓两大楼盘的快速去化保持了足够的口碑热度。
品牌开发商之间的竞争不单单体现在产品销售上，土地储备、融资、
公益形象、危机公关能力都成为这个时期异常敏感的话题。绿城在5月中接连获取蒋村的三宗土地是今年这个异常淡静的土地市场中一大焦点。而滨江集团在A股成功上市也是本土企业在上半年中凸现出来的亮点。
对于购房者而言，持续的产品竞争带来的必将是产品的不断升级和优化，同时也将形成适度的价格分化。
特点五：推地节奏明显放缓
易居房地产研究所统计结果显示，截至2008年6月25日，杭州市政府累计出让住宅用地10宗，总建筑面积为1637943平米，与2007年同期相比，推地节奏明显放缓。
尽管可供抢夺的地块非常有限，开发商在土地出让现场表现较去年还是冷静了许多，除了（2008）1、2号地块（位于新蒋村）的竞拍较为激烈以外，其余地块的竞拍现场都较为平静。位于市中心的（2008）84号地块竞拍现场更是出现了无人竞拍的冷清局面，结果该地块被杭州市运河综合保护开发建设集团以底价直接成交。即使是竞争较为激烈的（2008）1、2号地块被绿城以舍我其谁之势拍到了11000元/平米左右的高价，但相对于周边房价及绿城的高端房产运作能力而言，该地价仍在合理范围之内。
然而，有趣的是，尽管2008年上半年的土地市场较为沉寂，但从楼盘均价来看，与去年相比却是不降反升。易居房地产研究所认为，土地市场的量价背驰，主要是受政府推地策略影响。首先，缩减土地供应量，客观上促成了土地市场的供不应求；其次，从具体地块价值来看，今年上半年推出的地块位置都相当优越，各地块的起拍价格都已相对较高，这无疑从起点上就已推高了成交价。
名称 2007年1-6月 2007年7-12月 2008年1-6月 同比增幅
供应宗数(宗) 25 29 10 -60.0%
供应面积(平方米) 3111158 4278300 1637943 -47.4%
出让金总额(万元) 1365847 2645228 1046315 -23.4%
平均楼板价(元/平方米) 4390 6183 6387 45.5%
2007年与2008年杭州主城区住宅用地出让汇总表
从成交均价去看，比较明显地分为三大区间。三类价格区间事实上恰恰反映的是当前市场上三类主要的需求特征。
第一区间：均价范围11000元－14000元/平方米，主要楼盘包括万家花城、魅力之城、丽江公寓、凯德视界、左邻右舍。这一区间的楼盘分布于九堡、桥西和丰潭路，在地段上属于交通前景较好的潜力板块。
第二区间：均价范围7000元－8500元/平方米，主要楼盘包括元都新景、伊萨卡、世茂滨江花园、银爵世纪。这一区间的楼盘分布于华丰、下沙和滨江，在地段上属于副城和城市边缘板块，价格优势是最主要的吸引力。
第三区间：20000元-25000元/平方米，主要楼盘有城市芯宇和蔚蓝公寓，主城区成熟地段，高端产品。
本版撰稿：时报记者 吴晓冬 王晋
浙江中原市场研究部 易居中国杭州房地产研究所
数据统计周期为2008年1月1日-2008年6月25日
