与去年扶摇直上的火爆行情相比，今年杭城二手房市场整体表现谨慎有余而活力不足。受贷款从紧政策的影响，楼市出现了一定程度的观望，市场交易量同比、环比均出现明显下挫。
据我爱我家分析，之所以造成了今年上半年杭城二手房市场低迷的走势与去年年底开始的货币从紧政策有关，使得购房群体存在观望情绪，令市场中房源数量明显增多而购买需求持续萎缩；再加上去年二套房贷、6次加息、公积金贷款的调整以及准备金率的不断上调，进一步造成银根紧缩，间接地抑制了购房者数量。与此同时，杭州政府为了减少交易过程中的成本，今年4月和6月分别取消了交易评估费和公积金三项费用，这些举措力在简化二手房交易过程中的成本，使二手房市场向健康的方向发展。
从成交价格方面来看，今年上半年，杭州二手房市场成交价格已出现疲软走势，在观望情绪气氛下，价格涨幅速度明显缓慢下调，买卖双方议价的空间进一步扩大。不过从短时间来看，杭州二手房市场的交易价格不会出现较大浮动，在上半年成交价格涨幅趋缓向平稳的发展过程下，下半年其成交价格将会控制在合理的价格范围之内。
二手房成交呈现四大特点
特点一：
成交量比去年同期减少22%
据透明售房网显示，2008年上半年与2007年同期相比，成交量呈现整体回落的趋势，降幅达到了22% 。五城区中，西湖区仍旧稳居成交量的头把交椅，下城区、拱墅区分列二、三，与原本相差不多的上城区、江干区渐渐拉开了距离。
图三：2007年、2008年同期二手房月成交量对比图 （单位：套）
数据来源：透明售房网
从上表中可以看到，2008年与2007年前四个月成交量波动幅度不大，但到了五六月相差悬殊，尤其是6月与去年同期相比，下降幅度达到42个百分点。对于二手房成交量的急速下滑，各方颇感意外。
中原地产认为，与2005“国八条”、2006年“国六条”出台后市场出现的应激反应相比，今年的下滑更像是市场进行的自我调节。2007年价格的大幅上涨，2008年价格的高位运行加大了需求者的购买压力；同时自去年10月以来，国家出台了提高存款准备金率、加息、限贷等一系列银根紧缩政策，大大抑制了依靠贷款买房的多数需求者的购买欲望，致使市场中观望气氛浓厚；而经济环境的变化，也或多或少影响了上半年的杭州二手房市场，如人民币升值导致外贸业务萎缩，使得楼市中一部分从事外贸行业的潜在高端需求者无力再购房；而股市大跌后，一些潜在购房者资金被套牢，不得不将换房计划暂时搁置。
另外，一手楼盘史无前例的打折促销更是吸引了一部分游离于二手房与一手房之间的需求，分化了二手房购买的群体，如上半年滨江区的银爵公寓、水晶城等楼盘价格低于或与周边二手楼盘相当，而该区域内多数二手楼盘未满5年，涉及双税，与一手楼盘相比自然缺乏吸引力。众多因素集结导致二手房成交量低位运行也就不足为奇了。不过，根据二手市场房成交规律，下半年若无重大政策调整，预计成交量将在9月逐步走高。
特点二：6月降价季风再度刮来
相比于量的萎缩，今年上半年的成交价格高出去年同期一大截。从下表中我们可以看到，今年上半年二手房均价在12000元/㎡-13000元/㎡，与去年同期相比，上涨幅度达到了34%，但这并不意味着大幅上涨的价格走势会继续延续。
进入6月后，二手房交易价格趋势有了明显变化，去年稳中有升而今年小幅下滑，与5月相比，6月二手房每平方下降了500元左右。
对此，中原地产分析，进入6月后，随着成交量的下滑，二手房市场急卖、降价现象增多，大户型、老房子、郊区房陆续打出急卖的口号。在中原地产信息平台上就出现了“盛世钱塘399万降到287万”、“树园新村再次降价64.79平方米，售价65万”、“水印城原价158万，现降到145万”等众多调价信息。
据了解，率先调价起源于一批挂牌多时未成交又急需用钱的投资者。这部分房东多是由于自身的主观原因，如急需用钱去付新房首付，还贷汽车、房贷等，因为心情急迫调整幅度较大。而随后这股降价风影响了更多心态不稳的卖方，降价出售现象随之增多。
不过，回顾过去几年的二手房市场，除2007年以外，降价风几乎每年刮一次。2004年的5月、2005年的6月、2006的6月，在调控政策和季节性影响的双重作用下，降价风频频吹过，而事实证明，降价只是市场短期内的一种调整，短暂的调整期过后，随之而来的是成交量的补偿性增长再次带动房价上涨，因此对于自住消费者而言，这段时间或许就是一个进入市场的绝好时机。
特点三：租金普涨，朝晖小区最热门
在租金价格上，杭州各区租赁市场都是正比例增长。2008年上半年，住宅租赁市场价格指数除了高端市场与上期持平外，普通指数与综合指数从去年以来一直平缓上升，市场租金综合价格指数同比去年上半年增长了11％。
我爱我家市场研究中心指出，近年来随着外来人口的大量涌入，租房需求的上升相应地刺激了房租价格的走高。其次，杭州经济发展势头良好，随着地区物价水平与生活消费水平的提高，杭州的房租价格也不免上升。
在房租相继走高的环境之下，朝晖小区的房屋租金比去年上升了12.2%，大关小区租金上升了约12%，德胜、拱北等小区也分别上升了11%左右。这些小区由于发展比较成熟，地理位置、交通、周边设施相对齐全，对于租客来说，可接受程度也较高，因此需求量较大，成了近年来的热门小区。
而值得一提的是，随着滨江发展的日渐成熟，当地一些小区如太阳国际、彩虹城、临江花园等的生活配套都相应完善起来，也越来越被租房者所接受，房租也有所提高，今年租金和成交量都有明显上升。
2007-2008年各季度租赁价格指数走势
2007年、2008年各居室租金变化比例
滨江区 拱墅区 江干区 上城区 西湖区 下城区
2007年上半年平均租金 2045.33 1602.00 1531.33 1757.83 1977.17 1838.17
2008年上半年平均租金 2091.00 1746.00 1795.83 1780.50 2201.17 2121.50
2008上半年租金变化比例 2.23% 8.99% 17.27% 1.29% 11.33% 15.41%
特点四：90㎡以下户型成交活跃
透明售房网数据显示，2008年上半年，90平方米以下（含）的中小户型占 78%的市场份额，与去年同期结构相似。翠苑、朝晖、德胜大关、采荷景芳等区块仍为中小户型的主要供应地，成交较为活跃。
由于中小户型产品的市场接受程度高，小户型二手房的单价自去年以来上涨速度惊人。如翠苑小区一带目前从2006年底的7900元/㎡左右的均价飞涨到12000元/ ㎡，朝晖小区从8200左右的均价涨到12500元/㎡左右，采荷小区凭借学区房的概念从9000元/㎡左右的均价涨到13000元/㎡。上涨幅度在45%-52%。这样一来，总房款并未得到实质性下降。实力有限的需求者不得不一再降低自己的要求，将购房面积缩水到所能承受的总价范围之内，这就使得60平方米以下的小两房成为二手房市场中成交份额最高的一部分。
中原地产认为，“国六条”实施近两年时间，今年杭州迎来了小户型产品集中上市的高峰。以2008年5月为例，杭州六城区加余杭区新增供应量中小户型产品大约在3000套左右。从人居展期间的成交预订情况看，排在成交预订前几位的都是以小户型产品为主的楼盘，如天阳上河、丽江公寓、汇盛德堡等，这些楼盘看房者踊跃。但与二手房相比，价格仍是阻挡购房者实现购房愿望的最大障碍。因此未来几年内，中小户型需求者依旧需要依靠市区内的二手房市场来满足。
图六：2008年上半年二手房成交结构示意图（单位：%） 数据来源：透明售房网
本版撰稿 时报记者 吴晓冬 王晋
浙江中原市场研究部 我爱我家市场研究中心
