“创造空间”、“拼合户型”……随着“90/70政策”的出台，各种应对手段也随之产生。但正如专业人士分析认为，无论多好的手段，都是为了规避政策，必然会存在或多或少的问题。

  那么，怎样让有限的空间更好地满足居住者居住功能和品质生活的需求呢？

  杭房·江南文苑项目主创设计师，中国联合工程公司第二建筑工程设计研究院院长姜传鉷给了我们答案：“关键是空间功能的多样性和可变性，及空间尺度的合理性。也就是从设计之初就精细化我们的住宅，使其紧凑、实用、舒适。”

  8月31日，杭州凯悦大酒店，围绕“90平方米高效舒适空间”这个话题，开发商、房产专业人士、建筑师和媒体间展开了一场激烈的讨论。

紧凑实用舒适

  的户型设计理念

  中国联合工程公司第二建筑工程设计研究院院长 姜传鉷

  从90平方米住宅的舒服和品质来讲，面积是必要的，但不是绝对的，这跟人口因素、时间因素密切相关，比如一个单身人士，他要住一个高品质的房子，像酒店式公寓五六十个平方米的，就很好了，没有必要90平方米；哪怕是对一个家庭来说，日本还有90平方米左右的全生命周期住宅，一个人进去以后，从进去到去世都住在这房子里。所以去讨论90平方米的合理性是没有意义的。

  关键是怎样让这个空间适合居住,而这日本、香港给了我们很大启示。在日本他们的空间尺度基本上比我们小一号，起居室是3米3，我们的90平米要求是3米8；而在功能上，我们发现在香港60平方米的空间就可以设计成三房、两厅、两卫。这也正是杭房江南文苑的设计理念：紧凑、实用、舒适。

  在江南文苑，无论是小高层，还是高层得房率基本保证82%，无论是两房还是三房都保证8个功能区，拥有充分的采光和通风，而且还特别保证了足够的空间尺度。

  高效的90平方米户型

  卖得最好

  汉嘉地产顾问机构总经理 梅杰

  今年大量的销售数据证明，90平方米非常迎合首次置业群体的需求，因此卖得好的还是90平方米户型。尤其对于滨江这个区域楼盘来讲，今年有五六个项目集中上市，而且都主要以90平方米户型为主，而销售情况相当不错。

  我觉得这些楼盘热销主要满足几个方面的特点：第一，工作效率很高，很多在城区工作的人，他住在滨江，现在随着滨江交通也一体化起来，有自驾车，从四桥、一桥、三桥到城东、城南、城西都在30分钟之内，在杭州随着交通堵塞之后，这个时间已经非常近了；第二，从生活效率上讲也是非常高，在滨江这个区域，如果休闲的话，到西湖边，我们也做过测算，从一桥附近到茅家埠不到十分钟，包括是到之江旅游度假区是15分钟以内，效率非常高，江南豪园这个项目特点就是所谓的高效，工作效率非常高，生活效率也非常高。再者有一个习惯，我本人住在滨江快一年了，到了周末的时候不大愿意过江去，我们可以到星巴克喝两杯，到彩虹城附近逛逛，城中交通非常可怕，堵在车河里面毫无意义，买的吃的喝的在滨江都有。

  因此，我个人觉得江南文苑这样的市场定位非常地贴切，就是卖给首次置业、初次改善，享受高效生活、高效工作的人群，而且他能够开创真正的所谓新杭州人的全新生活。

  做“买得起”

  且“用得起”的户型

  浙江大学投资研究所所长 赵杭生

  我们要明白一个问题：90平方米是不是市场所需。实际上开发商都在听市场，市场都在听我们需求方。首先要买得起，购买力跟房价总价有关系，我们不能期望单价大幅度下调，但是我们完全可以期待总价有所调整，比如若将目标大户型调到90平方米以下，那总价肯定会下来。

  第二，在设计产品时还要考虑用得起，买得起不等于用得起。现在一些小区越做越高档，物业管理费也呈现上涨的趋势，不能说买得起的时候感觉很好，等到使用时费用方面又会成为一大问题。我很同意江南文苑项目总经理杨毅的说法，做设计时一定要考虑客户的承受能力，如果符合他的承受力他当然会购买，当然会使用。

  此外，在房子设计和购买使用中还要考虑人的另外两种需求，一种是所谓生理需求，即要舒适；还有则是一种心理需要，这就需要开发商理性定价，在利润与购房者心理预期间寻找到一个平衡点。

  82%的得房率，买得起更用得起

  高性价比舒适居住空间

  “无论是绿城的蔚蓝公寓，还是中海的钱塘山水，或是德信·泊林公寓、中凯·东方红街，大量的楼盘用实实在在的销售数据证明90平方米左右的中小户型已成为当下市场的‘宠儿’。所以与其想尽办法去应对政策，还不如确实把90平方米的空间做足做好。”在讨论之初，与会所有嘉宾达成了这样的共识。

  杭房·江南文苑项目公司总经理杨毅还表示：“任何项目开发商应该权衡利弊，既要考虑消费者的经济性、得房率，也要考虑居住的舒适性、通风日照、私密性，这种现代生活方式的基本要求不能因为小户型而降低住户的生活品质。因此在设计之初，江南文苑便定位为功能主义的建筑理念、简约主义的建筑形态、自然主义的生活体验，以及精工唯美的细节享受。”

  也正是这样的考虑，作为一家有32年历史的开发商，从市中心的德胜、朝晖、大关小区，到近年的仙林苑、江南豪园，杭房一直在以朴实、实用、高效的设计理念为购房者打造最为经济实惠的舒适空间。而即将于近期上市的江南文苑同样延续了他们的一贯作风。据了解，江南文苑虽然是小高层、高层的小户型住宅，但大部分得房率达到82%，且每户不少于两开间朝南偏东主朝向，南北贯通的户型占了80%以上；此外，还保证每个户型客厅开间大于3.8米，主卧开间大于3.6米，次卧开间大于3.0米等。

  “在这样的市场前提下，开发商要做购房者‘买得起且用得起’的房产品。”浙江大学投资研究所所长赵杭生如是说。  

  8个功能空间，高品质生活绝不能降

  多样和多变的居住功能

  “90平方米政策出台，有很多争议说他不合理，但其实不管是地大人稀的加拿大，还是富裕的丹麦，或是邻近的日本，都有大量的90平方米以下住宅存在。”谈及90平方米住宅，姜传鉷感触颇多，“90平方米对大部分居住家庭来说，其实空间是足够的，关键是功能的设置，而这方面日本、香港及其他国家有很多地方值得我们借鉴。如在日本和香港60平方米的房子就可以设计成两卫或者干湿分区，这样完全满足了多口之家的家庭生活需求。还有，在瑞士等国家的普通家庭居住空间中你会发现，由一个很小的空间，从功能上来讲是书房，但只是简单的隔离，有需要也可以完全把它用作其他空间。”

  他还表示，其实在生活中，很多空间的利用率是很低的，如客厅，现在越来越少的年轻家庭会将客人带去家中，客厅很多时候就是一个家庭起居室，从实用的角度讲，已不需要那么大的空间；再则就是厨房，对年轻家庭来说，甚至一年也用不上几回，那何必再占用那么大的空间呢？所以在设计江南文苑时，我们在有些项目上就已经做了调整，缩小了厨房的面积，将其设计成开放式。

  据悉，江南文苑的小户型功能配置在最基本的六个功能空间——厨房、卧室、客厅、餐厅、卫生间、阳台的基础上，增加了书房、储藏室两个基本空间。“虽然是小户型，但我们认为人的生活品质不能下降，因此尽可能地朝着八个功能空间的方向努力，这也是我们从一开始就对设计院提出这样要求的原因。”杨毅说。

  主卧进深最小不能低于3.8米

  否则影响生活品质

  不容忽视的合理空间尺度 

  90平方米设置8个功能空间，厨房、卧室、客厅、餐厅、卫生间、阳台、书房、储藏室一个不能少，这必然会降低空间的尺度。于是我们在购买这样面积的房子时，经常会遇到这样的情况，餐厅被挤到了过道上，主卧面宽和进深一缩再缩。

  “但其实，对主卧的面宽，随着液晶电视的出现，已为我们争取了几十厘米的空间，所以无论是3.6米还是3.3米都已经没问题，但进深其实是一个一直被忽略的问题。我们通过大量的研究发现，主卧进深最低不能低于3.8米，否则无法同时容纳衣柜、床头柜和一张1.5米的双人床，对生活品质肯定会造成或多或少的影响。”姜传鉷的话题一出，立刻引得不少与会嘉宾的兴趣。

  “说到这个话题，我也深有感受。前段时间，有个开发商的一个项目就遇到了这样的问题。在前期讨论时，开发商邀请了建筑设计师、室内设计师做一个模拟设计，甚至把家具都考虑进去了，都觉得没问题，但到了后期扩初时就发现，这个尺度有问题，再怎么放都没办法把讨论时的家具尺度放进去。”大音行销机构总经理伍文龙也说道。

  此外，其他在座的嘉宾也表示，其实空间尺度对生活的舒适度有很大的影响，而如何合理地设置这个尺度，关键还是看生活方式。“其实对现在大部分年轻人来讲，很多功能区如客厅、厨房都已经可以缩减，甚至外挂了，而把更多的功能让给主卧、餐厅等常用生活空间，提高这些空间使用时的舒适度。”赵杭生表示，“而这样的做法香港早就有了。”  

  打造适合国情的

  舒适住宅  

  杭州华正建筑设计院院长 徐毅

  从政府导向来说，在这个点上出了这么一个90平方米定位，我觉得是一个重要的环节，因为无论大小，90平方米这个度，我觉还是比较合适的。

  人人想住大房子很正常，但在我们的国情下，怎样去追求一个舒适度？我们现在在一些舒适度的标准上定得过高，显得过于浪费，这并不符合我们人多地少的国情，所以说同样将90平方米做成小三房的样式也是市场需要。

  很高兴地看到了很多房产公司，如杭房这样主动地推出紧凑、实用、舒适的设计。小户型要做多样化非常难，但是江南文苑的设计师非常用心，做出了多种90平方米户型，且多数南北通风，面宽也很够，得房率也是尽可能朝着80%去努力。应该说市场对于小的户型非常欢迎的，当然总价是很多人非常关心的一点。 

  强调针对不同客户的

  小户型细分

  双赢置业营销机构总经理 章惠芳

  5年前我写过一篇文章《市场呼唤赛欧型的户型》，因为我们过多地关注了奔驰、宝马型的豪宅或者说大户型。接下来我们更重要地探讨这个90平方米怎么做，怎么更人性化，怎么更符合市场。

  我们做小户型，可以对不同的客户群进行细分，有些强调个性，强调功能，有些可能强调舒适性。比如新杭州人，我觉得这些人多少需要一个具有附带功能的房间，平时利用不多，但若是父母朋友来杭州时可以使用。因此在设计时，要保证两个房间和一个相对比较灵活的书房比较好。

  但也有一些杭州本地人，他们并不需要很多房间，这些人需要的是两室，最好是两个卫生间，而且要求更多的舒适性，包括餐厅方面也要求能享受二人世界的空间感，我觉得这是一个细分方向。

  小户型也有

  经济型与豪华型之分

  中国联合工程公司第一建筑工程设计研究院副院长 徐磊

  过去我们说90平方米就开始做90平方米，找一些户型就拼上去。其实我们希望在确定90平方米这个主题后，能有一些细分，开发商跟设计师能一起对客户群及产品本身做一些研究，这特别重要。

  就拿车打一个比方。其实在欧洲大部分都是小车，但在小车里也分有经济型的小车，或是豪华的小车，并不能说这个产品因为小而只能是经济型。小户型也是如此。这就是说明，我们还是要针对不同的客户做不同的事情，我们应该了解这个市场的选择是怎样的，是选择宝马的Z4，沃尔沃的C30，还是POLO。

  其实我觉得像江南文苑这样，针对他们目标客户群体找到他们的感觉是难能可贵的，即在一种很简单的生活方式中追求一种高尚、高贵的感觉，在一种很便宜的造价上追求相对舒适的生活，找到这些感觉，才是楼盘中真正所追求的东西。 

  借鉴国外精细化产品工艺 

  杭州杜马设计有限公司总经理 徐昕

  在香港，90平方米已经是豪宅了。以前我们对于90平方米的概念还是那些没有钱或者经济能力不强的人买的房子，其实不是，90平方米中可以细化出很多优秀的产品，面积虽小，但档次不差。

  实际上一个项目对90平方米的定位不需要这么全，不需要面面俱到。在我们室内设计的过程当中也体会到了做90平方米及以下户型的定位细化问题，就拿日本住宅来说，他们对小户型的研究已非常精细化了，甚至可以说已经做到了像万科说的工业化生产模式，如早在几年前我们就接触过一家生产成品卫生间的厂商，做得非常细，各功能也非常齐全，但这样可以让我们的卫生间面积减少很多。

  所以，开发商也好、设计师也好，要做得更好更棒，还有很多细化的工作要做。这是90平方米必须要面对的，可以通过一些简单的拆拼合，在不减少舒适性的前提下使户型有一些不同的变化，以适应不同人群的需要。  

  任何房子

  都应从居住者需求出发

  杭州大音行销机构总经理 伍文龙

  户型设计实际上就是一个高效设计，第一就是尺度的问题。我们做过不少项目，在把家具全部摆进去时，突然发现一个问题尺度不够，只好将家具集体调动，如果这些原则在一开始就能确定的话，将是对客户非常好的人性化设计。

  再者，在交通流线问题中，有的强调公共空间，有的强调房子功能性，但必须考虑到入住业主的便利。江南文苑在大的尺度上都把握地很好，如果在细节方面多下功夫就能再加分。总之我的一个观点是，无论如何，我们做任何房子都是从居住的需求来考虑，这种与购房者对接的换位思考也是我们户型设计的最大原则。 

  应该从居住模式入手

  把空间做活

  著名房产评论人 丁建刚

  从宏观形势来看，90/70已成为国策，必须长期实施下去，买卖双方都应该认清现实。在此基础上，我们再深入探索小户型的空间设计。

  从小户型设计趋势来看，开发商应该从居住模式和行为方式入手，把空间做活，而不是片面强调功能的大而全。比如客厅、厨房和书房可以打通，因为对于大多数人来说，在家里会客的情形其实非常少。在卫浴系统的设计上，干湿分离可以有效避免多人同时使用的尴尬，这种设计在日本等国已经很普遍。甚至，我们还可以缩小原来浪费的功能空间，把会客、书房或其他公共空间剥离出居所，放到小区会所里去。从人的生活方式上深化设计，才是未来小户型产品多元化的关键。