杭州楼市再现“乏力”迹象

时报讯最近两周,杭州商品房、二手房的成交量均有所下降,专家称这是一种必然的现象,意味着上半年楼市最火热的时期已经过去了。接下来,楼...
2012-08-16 10:43:00  来源:浙青网-青年时报  作者:   编辑:admin

时报讯最近两周,杭州商品房、二手房的成交量均有所下降,专家称这是一种必然的现象,意味着上半年楼市最火热的时期已经过去了。接下来,楼市将进入调整和观望窗口期。


  对于下半年的楼市,基于价格、供应量、政策预期等因素影响,中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东认为,今年9月份,成交量虽较目前略有抬头,但以平稳上升为主流,上半年的疯狂难以再现。


  新房、二手房成交量下滑


  据杭州市透明售房网数据显示,上周杭州主城区商品房成交911套,继连续12周成交千套后,首次回落至千套以下,较上周的1382套,减少471套。本周主城区商品房预定136套,日均预定约19套,较上周的154套,减少18套。


  事实上,本周商品房成交的数据并非短期内的偶然现象,商品房成交量下滑已经逐渐成为趋势。回顾杭州主城区过去几个月的成交情况,由年初的成交停滞到6月份的疯狂,再到最近两周,疯狂的成交似乎有所回落。


  据透明售房数据显示,从5月上旬,杭州主城区商品房周成交开始超过1000套,这种现象连续出现12周,6月中旬连续三周的成交量都在1500套以上,在6月末,甚至出现了单周1891套的疯狂数据,日均成交量高达270套。和6月中旬相比,上周成交量减半。


  除了新房外,二手房成交量在近期也出现了下滑。据盛世管家市场部数据显示,上周杭州主城区二手房成交量为332套,较前周下滑了近百套,而6月中下旬,二手房周成交量一度高达687套,在前两个月,单周成交在500套左右并不是新鲜事。


  上周332套和最高687套相比,成交量减少了一半左右。


  新房和二手房都传达出一个明确的信息——近期成交量有所收缩,保守的表达是,楼市上半年最疯狂的时期过去了。


  “6月份成交太过于疯狂了,单月万套的成交是暂时性的高点,如今成交量回落也是正常的,毕竟不能一直保持如此高的成交量。”双赢机构总经理章惠芳称。


  中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东认为,成交量在最近两周回落是必然的现象,上半年成交的最高峰期过去已成事实。


  价格、供应、政策等因素导致


  进入8月份后,市场已经不再是那个市场,成交量明显减少即是最明显的表现,至于其原因,大概有以下几条。


  首先,刚需人群被过度消耗。自从4月份市场略有转向至今,虽然改善性客户有所抬头,但刚需客户一直是成交的主力军。经历过长达几个月的疯狂成交,粗略统计,消耗掉至少3万组刚需客户。“自从调控至今,已经2年多了,积累了大量的刚需客群,但是前几个月高度消耗后,已经所剩不多,这造成了最近两周成交量的放缓。”曹旭东称。


  其次,楼盘价格有所上调。在今年三、四月份,不少楼盘低价入市,而如今这批房源的价格均有所上调,调幅过2000元/平方米的楼盘并不在少数,比如丁桥的昆仑·天籁、四季公馆,桥西板块的名城公馆、吉祥半岛,滨江的寰宇天下、钱塘帝景,城东新城的曙光之城、金色黎明等。“开发商价格上调后,超出了一些购房者的接受价格,也影响到了购房者的心理,开始进入观望状态,不再贸然出手。”章惠芳分析。


  再次,开发商供应减少。在六、七月份,每周都会出现近十个楼盘加推,而最近两周,单周开盘楼盘仅有两三个,明显出现了供应的减少。“供应的减少,势必会影响到成交的增加。”曹旭东称,“除此之外,六、七月份成交火热主要来自少数楼盘的支撑,而如今这几个楼盘都哑火了,火热的楼盘越来越少,这也造成近期成交量减少。”


  最后,正处于政策的敏感期。近期,中央督察组开始进入地方城市探查楼市调控的效果,在这种大环境下,对于楼市调控再出新招的猜测不绝于耳,如此舆论下,必定会给开发商和购房者带来心理的影响,不知道何去何从。“政策敏感时,不论开发商还是购房者一般都不会贸然有动作,由此开始进入等待观察时期。”曹旭东称。章惠芳认为,经历过火热的时期后,开发商一般会根据最近的市场重新制定后半年的销售策略,现在正处于观望的窗口期。


  成交量的减少,并不是单一的原因造成的,它是多重原因下的必然结果。按照惯例,每年的8月份,都是楼市成交的低潮期,也是为“金九银十”的蓄力期。


  开发商休战等待“金九银十”


  开发商的推盘量是影响成交量的重要因素。接下来,开发商的推盘计划是否有所变化呢?


  6月上旬开始,不少机构便抛出房交会后市场复苏成交回暖的论调,这也使得众多开发商的推盘热情瞬间高涨,纷纷寄希望于借助当时市场的强势上升势头来获取理想的成交业绩。随后,每周末都有3—4个项目开盘,多的将近有10个项目扎堆推盘。日光、夜光、售罄的消息成为家常便饭,几乎开盘的项目均能取得意想不到的好成绩。


  然而,“好景”只维持了不到3个月,市场却瞬间出现疲软之势,无论是成交量还是推盘量,双双出现下跌。除了恶劣的台风天气的确会对上周成交产生负面影响之外,存量迅速减少、资金回笼顺利,也使得一些接近或完成全年度销售指标的公司放缓推盘速度以便充分考察市场。


  6月份热销3个亿的桥西某楼盘,最近就没有趁热打铁续推新房源的计划。记者从开发商负责人处了解到,放缓销售节奏,与天气、市场都有关系。“酷暑天看房量确实有所减少,再加上前期的去化量已经带来充足的资金,所以暂时把精力放在完成签约上,并不急着加推。”


  钱塘房产旗下的两个项目梧桐蓝山、梧桐燕庐一直都在续销并未新推房源,对此,钱塘房产总经理助理汤凯表示,7月的杭州楼市已经火爆到“反传统”,所以8月暂时“消停”也属正常。“而且很多在7月份推盘比较急迫的楼盘目前由于工期等综合原因,可以加推的存量都不会很多,正好顺势休整。”


  作为高端豪宅的代表,昆仑公馆刚于近期成交20逾套千万级公寓房源。昆仑房产营销总监蒋纯莉表示,会在样板房开放之后再推出新房源,最近着重于在外地做推广。


  一方面,前期的推盘高峰使得供应量有所透支;另一方面,金九即将来临,所以不排除一部分开发商为了冲高成交量,而作出押后推出新房源的决策。正如汤凯所言,多数开发商认为今年的金九银十会如期而至,暂时的停顿是为了蓄势待发,蒋纯莉也表示看好马上到来的金九。


  记者还从业内人士处了解到,有开发商因解决了资金问题,所以重新开始追求利润化,“或许在酝酿后续涨价。”


  

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