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受疫情影响,减免租金未谈拢房客欲解除合同,房东起诉要一万元违约金

这个春节,新冠肺炎疫情打乱了大家的生活节奏,一些合同纠纷也逐渐显现。浙江省宁波市海曙区一网约房经营者,因受疫情影响,找房东谈谈减免房租的事情,但没谈拢,就提出要解除合同。房东不同意,起诉到法院,要求其赔偿一万元违约金。
2020-02-17 14:36:59  来源:浙青网-青年时报  作者:记者 郑舜 通讯员 陶琪姜   编辑:孟泓颖

2月15日,宁波海曙法院通过移动微法院,办结该起因新冠肺炎疫情引发的租赁合同纠纷。

王某是网约房经营者,2018年11月,他从房主孙某处,租下宁波市海曙区某楼盘一间公寓,用作网约房。双方约定房屋租赁期限为5年,租金支付方式为押一付三,每月租金2750元。

2019年11月24日,王某按期支付了3个月的房租。不料,现在遇见了新冠肺炎疫情,王某说,他出于社会责任,已经全部取消春节订单并全额退款。

2020年1月底,王某曾与房主孙某协商租金减免事宜,但孙某未及时回复。2月2日,涉案房屋所在的楼房采取全封闭式管理,不允许外来人员进入。王某认为,案涉房屋已无法正常使用,符合不可抗力情形,要求与房主孙某解除合同。

2月5日,房主孙某联系王某,表示愿意减免半个月房租,后期租金减免情况视疫情发展再协商,但王某坚持解除合同。

2月15日,房主孙某向海曙法院提交诉状,他认为,此次新冠肺炎疫情影响不足以影响合同的继续履行,王某解除合同是违约行为,要求王某支付一万元违约金。

经过调解,当天下午5点,双方通过移动微法院达成了调解协议,解除合同,王某同意支付2750元违约金,且不要求房主孙某退还尚未到期的租金。但因王某人在外地,无法前往宁波腾退涉案房屋,希望孙某给予其一定腾退时间。对此,房主孙某也答应等房屋封闭措施解除后再行腾退房屋。

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就在同一天,海曙法院还办结另一起因新冠肺炎疫情引发的租赁合同纠纷。

原告是一名网约车司机,被告是某车辆租赁公司,原、被告双方于2019年11月签订了《车辆租赁合同》,约定租赁期限为1年,租金为每月3000元。

2020年2月15日,网约车司机诉至海曙法院,称因新冠肺炎疫情影响,宁波市政府采取小区封闭政策,该情形构成不可抗力,要求解除双方之间的租赁合同,并要求租赁公司退还押金9400元。

租赁公司原定于2月20日复工,希望与该网约车司机继续履行合同,表示若2月20日正常复工,愿意减免10日租金;若2月20日未如期复工,则愿意与该司机再次协商租金减免事宜。

经法官调解,司机最终接受租赁公司的方案,同意继续履行合同,并愿意与被告共同承担因疫情影响减少的租金损失,于当天下午3点申请撤回起诉。

法官说法:

该两起案件均是承租人以新冠肺炎疫情防控措施系不可抗力为由要求解除合同引发的纠纷。那么,新冠肺炎疫情防控措施作为不可抗力是否构成合同解除事由?

《民法总则》第一百八十条第二款规定:“不可抗力,是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况” 。

当前我国发生了新冠肺炎疫情,政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

那新冠肺炎疫情构成不可抗力,是否必然导致合同解除?

法官指出,不可抗力事由所引发的法律后果主要有两种。一种是部分或全部免责,另一种是解除合同。由此可见,当前新冠肺炎疫情防控措施,虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力,也并非必然导致合同免责解除。

新冠肺炎疫情防控措施作为不可抗力,是否构成合同解除免责事由,与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。

具体到上述两起案件,新冠肺炎疫情防控措施对该两起案件合同履行产生了一定的影响,但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度,疫情结束后上述两份租赁合同均可继续履行,合同目的可以实现,故承租人无权以不可抗力为由要求解除合同。

法官建议,当事双方在新冠肺炎疫情发生之后,根据新冠肺炎疫情防控措施对合同履行的影响,及时进行沟通协商,按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议,适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期,尽量通过协商的方式,从源头上减少纠纷产生。

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