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杭州一150平方的商铺租20年,租金才70万?今天店家被法院强制腾了

今天上午,杭州市江干区法院来到江干区三里新城兰苑某底层商铺,成功强制腾退了一家百货店,以及一家理发店内的部分房间。但这两家店的经营者,其实都不是该纠纷案件的被告人。理发店经营人刘先生还拿出一份租赁合同,说他的租赁早于案件被告人的抵押债务产生的时间,那他们怎么就卷入了这场纠纷呢?
2019-11-14 21:01:34  来源:浙青网-青年时报  作者:记者 郑舜 通讯员 辛成   编辑:蔡霞

抵押3处房产贷款600万

为追讨欠款已折腾近7年

这个纠纷要从2012年说起。2012年1月,汪某、张某和王某以按份共有的方式获得了新城兰苑某底层商铺的产权,商铺面积约153平方米。同年2月,他们将这个商铺连同另外两套房子,一同抵押给黄某,由此借得600万元。
后因汪某等3人没有依约还钱,黄某就在同年5月申请强制执行。到了2014年,另外两套房子被成功拍卖,但拍得价款不够覆盖全部债务,这个商铺也需拍卖还债。但2014年8月,黄某去世了,他的女儿在美国,为办理继承的事情,又耽误了一段时间。
等黄某的女儿继承本债权后,强制执行的申请继续。之后,这个商铺3次拍卖都流拍了。其中很重要的一个原因,就是这个商铺被隔壁美发店刘老板租走了,还一口气租了20年。
面对法院的强制执行和拍卖,刘老板一直认为自己的情况属于“拍卖不破租赁”,“房子应该带租拍卖,即就算拍卖成功,也要等我2030年租期到了才能搬走。”刘老板说,他从2010年开始就跟汪某签下租赁合同,总租金70万元,他租房时就一口气付清了租金。他还拿出一份租赁合同和手写收据来证明自己。
租下涉案商铺后,刘老板将其中的50平方米跟自己的美发店打通,大部分成了店里的洗头区域,放了4张洗发椅,其余地方被隔出一个卫生间和两个小房间;剩余的约100平方米店铺,被刘老板转手租给了周某、毛某夫妇。周某、毛某夫妇说,他们已在这里开百货商店多年,每年要交约8万元的租金给刘老板。
杭州一150平方的商铺租20年,租金才70万?今天店家被法院强制腾了
杭州一150平方的商铺租20年,租金才70万?今天店家被法院强制腾了

两家店面

商铺被拿去抵押贷款后

又被拿去以租金抵债

但是,江干法院审查后发现刘老板的说法有很多问题。法官查询房屋权属登记信息发现,汪某等人在2012年才取得该商铺的所有权,刘老板如何能在2010年就跟汪某租下这个店铺?同时,20年的租金才70万元,也明显低于市场价,不合理。
此外,商铺产权人之一汪某告诉过法官,是因为张某欠了刘老板几十万,张某还不出,才用商铺租金来抵债,其实刘老板根本没有实际给付租金。法院由此认为,刘老板所谓的20年租金也缺乏事实依据,他提供的证据,不足以证明他在涉案商铺抵押前就存在真正的租赁关系。2016年6月1日,法院因此裁定驳回刘老板的异议。
之后,刘老板虽然提出要跟黄某的女儿协商继续租用商铺,但是双方一致没有谈拢。
今天,法院执行干警经过5个小时的强制腾退执行,案涉抵押房产中被美发店隔占的50平方米的房屋已被腾空,百货商店占用的100平方米的房屋也进行了大部分物品的清退,周某夫妇答应会按时搬走剩余物品。

杭州一150平方的商铺租20年,租金才70万?今天店家被法院强制腾了

理发店腾退前

杭州一150平方的商铺租20年,租金才70万?今天店家被法院强制腾了

理发店腾退后

至此,案涉抵押房屋已经完成了整个腾退工作,在测绘公司工作人员精准测绘、确定界限后,施工人员会砌墙将商铺恢复回原产权登记的面积范围,然后法院将启动评估和司法拍卖工作。

合法有效的租赁关系

是否在抵押权成立之前存在是关键

法官提醒,根据《最高人民法院关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》相关规定,“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”
同时,根据《最高人民法院关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定,“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的,对其提出的阻止移交占有的请求,法院不予支持。”

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