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崇贤26%、超山北20%,余杭接连出现高溢价地块,土地市场走独立行情?

9月份涉宅地块供应节奏感比较强,上周二,余杭、主城区成功出让6宗涉宅地块;今天,余杭区又出让2宗商住地,分别位于崇贤新城和超山板块。
2019-09-17 11:12:26  来源:浙青网-青年时报  作者:记者 武恒光   编辑:蔡霞

崇贤地块最终由祥生竞得,成交楼面价12581元/㎡,溢价率26%;超山北地块由华元竞得,成交楼面价7203元/㎡,溢价率20%。
值得一提的是未来房价,崇贤地块限商品住房销售均价23000元/㎡(含装修),高于板块目前在售新房价格;超山板块地块限商品住房销售均价19800元/㎡(含装修),与目前区域内在售项目房源均价持平。
作为刚需房源分布较广的余杭区,在这轮土地市场中似乎走出了独立行情,在主城区优质宅地的拍卖也出现降温情况下,余杭区一些刚需板块仍然保持着较高的热度,高溢价、自持比地块频现。
比如上周二6宗涉宅地的成交中,仅余杭仁和地块竞配了自持比阶段,其他地块的成交表现都较为冷静。而今天出让的崇贤新城和超山地块,开发商仍然保持了较高的拿地热情。
业内人士称,部分刚需板块土地市场之所以还有比较高的热度,不能说开发商不冷静,而是根据地块的拿地价和限价指标测算,未来项目仍然有一定的利润可赚,即便是地价拍至上限,与周边已经成交的项目相比,仍然具备价格优势。

祥生补仓崇贤新城

成交楼面价12581元/㎡

自杭州前两年市场上升期以来,崇贤新城就是刚需家庭心仪的板块之一,是杭州绕城内为数不多房价在2万元/㎡的板块。
当然,前两年的市场盘整期也让崇贤地价不断上升,2017年市场热度高的时候,地价一度逼近1.3万元/㎡,并有不小的自持比;到去年下半年市场下行期,崇贤地价有所收窄,在1万元/㎡以下。
时隔11个月,崇贤今天再次迎来涉宅地的出让。崇贤新城向阳B-8地块就位于上亿广场西北对角处,西侧紧邻待售现房项目绿都·东澜府。

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崇贤新城商住地区位图(图源:见水印)

地块出让面积57139㎡,可建筑面积114278㎡,起价114278万元,起拍楼面价10000元/㎡,上限楼面价12975元/㎡。地块规划为商住地,根据规定,地块内商业建筑面积不大于地上计容建筑面积的10%,另需配建不少于地上住宅总建筑面积5%的公租房。
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此外,还规定未来地块商品住房毛坯销售均价2万元/㎡,毛坯销售最高单价不高于2.2万元/㎡,装修价格不高于3000元/㎡。也就是说,这块地未来住宅房源含装修均价在2.3万元/㎡,比目前板块内在售新房均价高出近3000元/㎡的差价,有不小的上涨。
地块东北侧约600米处的在售新盘路劲远洋·江南院子,装修房源在售均价约1.92万元/㎡,其地价为12999元/㎡,并自持18%。综合地块的上限楼面价、限价指标,以及周边项目情况,向阳B-8地块有不小的溢价空间。
也正因此,地块竞拍也比较胶着。整场竞拍持续了一个多小时,经过48轮叫价,地块最终由祥生竞得,成交价143778万元,成交楼面价12581元/㎡,溢价率26%。
值得参考的有今天成交地块西侧的绿都·东澜府,体量相当,同样是商住地块,2017年8月的成交楼面价为12999元/㎡并自持2%,该项目还未入市。
崇贤新城目前在售的项目有不少,如祥生此前在崇贤打造的项目京杭府,还有路劲远洋·江南院子、西房·秋实宸悦,均价在2万元/㎡左右,已入市房源中签率都不算高,并且以个位数中签率居多,房子不算好买。杭州首个现房销售项目远洋路劲·上河宸章便位于该板块,吸引上万组意向家庭登记摇号,综合中签率仅5.5%。
待售项目有绿都·东澜府,与上河宸章一样是现房销售项目,预计今年入市,项目约有上千套房源供应;另外还有西房·江南宸庐、承安·源翠府以及上海恒文崇贤项目,潜在供应有不少。
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超山北将迎来综合体

区域内商业短板或将有所改善

东湖板块今天也出让一宗大体量商住地,这块地虽然属于一个大板块东湖板块,但其实就位于超山风景区以北,西侧紧邻09省道。
崇贤26%、超山北20%,余杭接连出现高溢价地块,土地市场走独立行情?

东湖板块商住地区位图(图源:见水印)

根据出让指标,地块出让面积89778㎡,建筑面积224445㎡,起价134667万元,起拍楼面价6000元/㎡,上限楼面价7782元/㎡。
另外,根据规定,地块内住宅、商业商务部分分别占地上计容建筑面积的80%、20%。项目须建设建筑面积不少于4.4万㎡的商业商务综合体,其中2万㎡须建设面积不少于1.51万㎡的冰雪文化配套设施和面积不少于0.49万㎡的超市。
崇贤26%、超山北20%,余杭接连出现高溢价地块,土地市场走独立行情?
东湖板块比较大,位置最好的在临平山北侧,地铁站点、大型商业配套多集中在那里,而在超山附近,商业配套基本为零,今天这块地能够给区域内带来一个小型综合体,商业短板将有所改善。
地块限商品住房毛坯销售均价16800元/㎡,毛坯销售最高单价不高于18480元/㎡,装修价格不高于3000元/㎡。折合未来住宅含装修均价不得高于1.98万元/㎡。
地块最终由华元竞得,成交价161667万元,成交楼面价7203元/㎡,溢价率20%。
区域内最近一次地块出让是在一年多以前,2018年7月11日,华景川&四川铁投联合竞得临平北地块,成交楼面价11496元/㎡,这块地就紧邻今天成交地块的东侧,目前还未开盘。
目前该区域在售新房主要以洋房、排屋等低密住宅为主,如超山风景区东侧的金地·江山风华、赞成旭辉·时代悦章,洋房装修均价在1.95万元/㎡,排屋毛坯均价2.83万元/㎡。
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另外,地块南侧一路之隔便是九龙仓·君廷,这个项目今年6月已经清盘,推出最后的排屋房源毛坯均价2.3万元/㎡。

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