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出租期房东转让房屋,过户后买方要求租金归自己所有,合理吗?

孙某与钱某就房屋转让过户后至交房前的租金收益所产生的争议,是房屋所有权与房屋占有和使用权的认识上的误差造成的。
2018-06-21 19:34:04  来源:浙青网-青年时报  作者:舒军   编辑:吴晓冬

案情介绍

2016年3月8日,孙某通过房产中介与卖方钱某签订《房屋转让合同》,约定钱某将其所有的位于杭州某小区的一套住宅以380万元的价格转让给孙某。

因钱某之前已将该套房屋出租给他人,租期为三年,期满日为2016年10月15日。承租人虽已明确表示放弃优先购买权,但坚持要租住到租赁期满。

 于是,孙某与钱某在转让合同中约定,钱某于2016年10月16日将房屋交付给孙某。买卖双方很快办理了房屋过户手续,孙某于2016年3月15日即取得了房屋权属证书。

第二天,孙某即告知承租人,其已是该套房屋的所有权人,自今日起的房租由其收取。承租人则告诉孙某,其的房租是一年一交,而且是提前支付的,房租早已全部支付给了钱某,不存在再支付房租的问题。孙某顿时懵了,如承租人的房租早已付清,自己当然不能再向承租人收取。

于是,孙某找到钱某,要求钱某将房屋转让过户后的房屋租金转付给自己。但钱某则认为,双方已在《房屋转让合同》约定交房的日期是2016年10月16日,交房日前的租金应归自己所有。双方就此发生争议。

舒军律师分析

孙某与钱某就房屋转让过户后至交房前的租金收益所产生的争议,是房屋所有权与房屋占有和使用权的认识上的误差造成的。

所有权是最完整的权利,包括对所有物的占有、使用、处分、收益的权利。但是,当事人之间可以通过约定将物的所有权中的某项/些权利分离出来,由所有权人之外的人来行使,这即为《物权法》规定的用益物权。如本案中的钱某将其所有的房屋占有和使用权出租给他人使用,这就出现房屋所有权仍属于钱某,而房屋占有和使用权则属于承租人的情形。

在该案中,孙某虽于2016年3月15日取得了房屋所有权证书,但房屋并未交付,也就是说孙某还未取得该套房屋占有和使用权,需等到2016年10月16日钱某交房后,孙某才能行使和支配该房屋的占有和使用权。因此,在交房前,与该房屋占有和使用权直接相关的收益权也归钱某所有,孙某主张取得房屋所有权证书后的租金归其所有,自然也就没了事实依据。

当然,如孙某考虑的周到些,可以与钱某书面约定房屋转让过户手续完成后的租金收益归其所有。这样,钱某虽已提前收取了全部房租,但应将房屋转让过户手续完成后的租金转付给孙某,孙某在该段时间的租金收益权也就有了保障

* 本文作者系北京德和衡(杭州)律师事务所高级律师舒军

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