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2018年杭州卖了275宗地吸金2439亿!

过去的一年,杭州土地市场有着傲人的成绩,不仅土地成交总额在全国排名第一,在部分单宗土地出让上,也有着不凡的表现。
2019-01-07 12:00:56  来源:浙青网-浙江青年传媒集团有限公司  作者:武恒光   编辑:吴晓冬

虽然去年土地市场总体不错,但是全程也充满着魔幻的色彩,市场上半年和下半年出现两极化:上半年延续2017年土地市场的余温;而下半年土地市场则降温明显,打破杭州近2年土地市场一贯的热度,成为近2年杭州土地市场出现分化的节点之年。对于2018年的土地市场,小编总结了以下5个关键词。

关键词:成交量

一年卖了275宗地吸金2439亿

萧山余杭两区占“半壁江山”!

先来说说过去一年杭州土地市场的成绩。

2018年,杭州全市(含十区三县市)共成交275宗地块,土地总成交金额约2439亿元(不含工业及其他用地),打破了杭州土地成交金额历史最高。

这个成绩不仅让杭州成为浙江省过去一年地块出让成交金额最大的城市,还超过北上广深一线城市,成为全国唯一一个地块成交金额达到2000亿元以上的城市。

2439亿元中,萧山区和余杭区的贡献量最大,其中,萧山区(含大江东)贡献最大,共成交35宗地块,土地出让金额达605.4亿元,位列杭州市成交总金额的榜首;排名第二的是余杭区,共成交38宗地块,总成交金额433.5亿元。两个区域加起来的土地总成交金额几乎占到了“半壁江山”。

另外,主城区共成交70宗地块,总成交金额达1106.4亿元,其中江干区总成交金额最多,成交的23宗地块总金额达到354.8亿元。另外,临安是去年土地出让数量最多的城区,共成交43宗地块,总成交金额128.2亿元。

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关键词:分化

前后半年市场两级分化

房企拿地从狂热到骤冷!

最能反映去年土地市场的第二个关键词是“分化”,从狂热到骤冷,2018年上半年和下半年的行情有着明显的界线划分。

去年1~6月份,杭城土地市场延续着2017年土拍的余温,不仅有宅地楼面价达到“4万+”的项目,优质宅地的竞拍过程十分激烈,也有几个地块拍至自持比,虽然临安区出现了流拍的现象,但整体来看去年上半年的土地市场行情还是好的。

转折点出现在去年7月,市场突然就出现了“急转弯”,房企拿地更谨慎,从西湖、滨江等地的“宝地”的出让开始,这股土地市场“凉凉之风”一直吹到年终最后一场土拍,低溢价、底价成交渐成常态,市场降温明显。

据统计,2018年涉宅地底价成交的地块共有38宗(不含三县市,含人才租赁地块),其中上半年4宗,为涉宅纯租赁用地,下半年零则有24宗,占到了全年零溢价成交涉宅地块的63.2%。

在下半年底价成交的地块中,主城区占了4宗,除了拱墅区1宗租赁地块之外,其他3宗全部位于江干区,分布在大学城北、丁桥以及四堡七堡单元。

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值得一提的是,余杭区底价成交的涉宅地块也全部在下半年,共9宗,分别位于五常、良渚新城以及径山。

另外,临安区底价成交的涉宅地为去年最多的城区,共16宗,上半年和下半年各占一半。

虽然去年土地市场出现转折,但是早在去年8月份,杭州就基本完成了去年土地出让指标。土地市场降温是事实,我们也不可否认,即便在市场下行期,房企仍然热衷在杭州拿地,也说明开发商看好杭州这座城市。

关键词:高价地

去年诞生2宗“百亿”地块

恒隆百井坊商地总价最高

再看看单宗地块的成交排名情况。

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从杭州全年出让的地块来看,总价最高的一块地是位于武林核心商圈的百井坊商业地块,这宗地位于寸土寸金的市中心,自带光环,地块挂牌后便受到各方关注。去年5月28日,恒隆以总价107.3亿元拿下该地块,成为杭州地价最高的商地,同时,55285元/㎡的楼面价也是去年成交地块中楼面价最高的地块。擅长打造商业综合体的恒隆,在成功竞得杭州百井坊地块后,曾对外发声,百井坊项目将投资300亿人民币,定位世界级高端商务商业中心,将是杭州市中心的标志性建筑。

总价第二贵的地块则是保利拿下的钱江世纪城“百亿”宅地,总体量达31万㎡的纯宅地。去年3月30日,这宗地成交后,不仅在杭州引起波澜,12个小时的竞拍,总价101亿元,成交楼面价32277元/㎡,也让这宗地在全国泛起不小的“波澜”。

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如果从住宅地块的楼面价排名来看,地价最高的是位于江干区景芳三堡的宅地。去年4月12日,首次入杭的安徽置地拿下该地块,楼面价达到43930元/㎡,一跃成为继凤起潮鸣和保利滨江上品之后杭州楼面价“第三贵”宅地。

楼面价排名第二、第三的都是九龙仓项目,2宗地位于庆隆单元,为相邻姊妹地块。九龙仓于去年1月和2月分别竞得,楼面价分别为40536元/㎡、39024元/㎡。

从楼面价排名前十的宅地中可以看到,高地价基本出现在上半年的年初时期,而下半年成交的如翠苑、南星、西兴单元宅地虽然楼面价也不低,但是综合地块所处的位置以及土拍流程先是开发商“勾地”,一些拿地的房企也算是“捡漏”了。

关键词:拿地房企

滨江集团接连拿下7宗地

总金额达146.8亿元位列榜首

去年拿地数量最多、拿地金额最多的房企是杭州本土房企滨江集团,共拿地7宗,总建筑面积达71.4万㎡,共支出146.8亿元(注:联合拿地各取50%权益)。其中,除了2宗位于西湖区的商业地块是与其他房企合作拿地之外,其余的5宗宅地全部有滨江一家拿下,主要集中在上城区和萧山区。

今年下半年,不少房企资金紧张,拿地“心有余而力不足”,但滨江却分别在7、8月接连拿下了南星单元和望江单元2宗“宝地”,足以见得其布局之维稳。

拿地金额排名第二的是杭州地铁集团,主要归功于其在去年7月6日拿下的地铁5号线五常车辆段综合体项目西区、东区、中区3宗地块,总建筑面积78.2万㎡,总金额达138.3亿元。78.2万㎡的拿地建筑面积,也让杭州地铁集团成为去年拿地总建筑面积最大的单位。

在拿地上花费最多的还有龙湖,去年在1、2月这两个月集中拿下5宗涉宅地,且全部位于江干区,分布在彭埠、笕桥、丁桥等板块,拿地总金额有134.8亿元。此外,还有像恒隆、保利这类房企,拿地虽然少,都只有1宗,但是成交地块的价值高、更“值钱”,拿地金额也就更多。

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关键词:地铁上盖

余杭2宗大型地铁上盖物业

城北或将建下一座万象城

地铁上盖物业一直都是市场关注的焦点,去年也有2宗商住地值得一提:分别是余杭勾庄的华润项目以及五常杭州地铁集团项目,2个商住项目都规划为地铁上盖。

一块则是杭州地铁集团以底价138.3亿元竞得地铁5号线五常车辆段综合体项目地块,据了解,地块将有杭州地铁集团与万科联合开发,万科占该项目51%的权益占比。这是继杨柳郡后杭州第二个地铁车辆段上盖综合体项目,地块商业部分至少占23.2万㎡,未来建造完毕,无论是出行还是购物都很方便。另外,地块位于未来科技城板块内,对于板块内众多“码农”来说,这里无疑是未来购房的目标之一。

去年出让的另一个地铁上盖项目是位于余杭勾庄的商住地,地块体量近50万㎡,去年12月19日,华润以总价36亿元竞得该地块,楼面价7241元/㎡。地块商业部分占据55%,一半以上的比例也反映出地块商业部分的重要程度要大于住宅部分。

擅长打造综合体的华润拿下这宗地,对于正在崛起的城北来说具有特别的意义,不出意外,这里将是杭州下一座万象城。目前石祥路以北区域只有北软板块的万达这一家大型综合体,再往北部,大型综合体几乎为零,整个大城北急需一个大型商业业态去激活区域活力,而华润来的刚刚好。此外,该地块将建造一个高度不低于285米的建筑,这无疑是未来城北的地标,意义非凡。

(本文数据来源:浙房会)

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