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越秀5.9亿收购杭州维多利中心

12月29日,越秀房托(越秀房托资产管理有限公司)宣布,越秀房产基金(越秀房地产投资信托基金,00405.HK)以5.9亿的总价收购杭州维多利中心,意味着越秀房托正式进驻杭州,扩张步伐再下一城。
2019-01-07 15:59:47  来源:浙青网-浙江青年传媒集团有限公司  作者:   编辑:吴晓冬

越秀房托紧紧抓住杭州高速发展的时代机遇,成功将钱江新城越秀维多利中心收入越秀房产基金(0405.HK),这是自去年12月收购武汉项目后,又一次的成功发力与版图扩张。从珠三角到长三角,从珠江之岸到钱塘之滨,依托“三位一体”的运作模式以及”金融+地产“的双平台互动。越秀房产基金总值从45亿跃升至超过350亿元,一跃成为亚洲十大上市房地产投资信托基金之一。

越秀5.9亿收购杭州维多利中心

越秀房托董事会主席及行政总裁林德良、越秀地产华东区域公司总经理何小军、越秀商投总裁助理及怡城物业董事长陈慧青,逾100位品牌商户代表及媒体代表装盛出席,共同见证了越秀房托成功落子内地城市新秀,不断拓展其在内地市场的版图。

越秀房托林德良主席表示:越秀房产基金非常看好内地一线城市和新一线城市的发展前景,这次进驻杭州,与2015年收购位于上海浦东新区的越秀大厦构成长三角双核心平台,其战略意义不言而喻,必将利于投资者分享城市发展带来的良好机遇与投资回报。越秀地产此次成功将杭州维多利中心注入越秀房产基金,标志着“双平台互动”模式全面覆盖越秀地产粤港澳大湾区、华中、华东三大核心区域,战略性深度布局中国经济最具活力的经济带。

发掘价值洼地,5.9亿收购杭州高成长型项目

公开资料显示,越秀房托本次5.9亿收购的标的为越秀地产旗下的“杭州维多利商务中心2幢”及315个地下车位,该项目位于杭州钱江新城之江东路与御道路交汇处,坐拥钱塘江270度开阔一线江景,景观资源十分稀缺。交通便利,地铁6、9号线,机场快线最晚于亚运会前建成通车。杭州越秀·维多利中心于2017年1月竣工,并在当年4月开始营运,地上面积为22485平方米, 其中1-2层为商铺、3-18层为写字楼,停车位建筑面积为1.77万平方米。2018年9月公布的数据,该写字楼租金为113.86元/平方米,零售租金为89.6元/平方米。

越秀房托总裁林德良表示,之所以选择维多利中心,主要是看中该项目的区域前景,是投资杭州城市未来的重要举措。杭州是长三角地区最大和发展最快的城市经济体之一,2017年GDP增长率为8.0%,生产总值约占中国的1.5%,位居大中华圈城市之七。杭州一直以创新创业之城闻名,近年来涌现出了一大批优势产业,如互联网、文化创意、金融服务、健康医疗、新能源等等。这些新经济产业的发展、融合使得杭州表现出巨大的活力和发展潜力,也使得其商业物业的增值速度较成熟期的城市更快,更有成长性。随着城市东扩,杭州逐渐从西湖时代跨入了钱塘江时代。钱塘江沿岸的钱江新城CBD取得了快速的发展,已然成为杭州政治、经济、文化中心。

越秀5.9亿收购杭州维多利中心

作为钱江新城沿江的地标项目之一,越秀·维多利中心依靠着自身不可或缺的独特性,吸引了许多高品质租户入驻,起租后短短一年多内,项目出租率超80%,进入稳定运营期。越秀房托负责人强调,该项目注入越秀房产基金后,将在运营增值服务方面持续投入,不断提升品质和客户满意度,确保在未来3-5年内保持较强的市场竞争力,从而持续提升物业资产价值。特别提出的是,本项目已聚集不少孵化器、加速器等成长型公司,也进驻海关等政务服务类机构,形成良好的产业发展氛围,有助于吸引更多高品质稳定租户入驻。

11.78亿出售物业,“一进一出”优化基金资产结构

从房托基金(REITs)的角度而言,为基金单位持有人带来投资回报的主要来源是租金收益和物业增值,因此买入和卖出旗下物业是其为投资人带来回报的主要方式,也是基金公司优化资产包的主要方式。在收购杭州维多利中心前二周,越秀房托于12月14日发布公告,以11.78亿元人民币(约13.4亿港元)出售广州市越秀区新都会大厦物业,出售所得款净额为10.02亿元,将用于支付越秀房托收购武汉物业的67%股权的递延代价(约8.22亿元),余下所得将用作日后可能出现的潜在收购机会提供资金以及一般企业用途。此次出售广州新都会大厦,是越秀房产基金自2005年在香港联交所上市以来第一次出售旗下物业。

记者查询越秀房产基金年报发现,越秀新都会于2008年注入基金时,当时物业估值为6.6亿元人民币,租金为83.03元/平方米,出租率为95.60%。到2018年基金中期业绩公告时,新都会大厦物业估值为11.12亿元人民币,租金上涨到113.5元/平方米,且出租率一直保持在97%以上。通过越秀房产基金十年运作,越秀新都会物业估值翻了接近一倍,得到较大增值,一方面体现了越秀房产基金在商业地产运营提升方面的综合能力,另一方面也给基金单位持有人带来了租金和物业增值的双重收益。

越秀房托负责人介绍,卖出新都会,“无缝衔接”买入杭州越秀维多利中心,是优化物业组合和基金资产结构的市场化抉择,是基金发展中有进有出的策略安排。通过这种市场化的“买”和“卖”的操作,出售一些潜力相对较小的物业,布局更有发展潜力的物业,实现资本的循环再利用,提高物业整体质量。

越风而秀,“双平台互动”成商业地产发展样本

随着我国城市化进程加速和房地产调控政策持续收紧,商业地产及自持物业的开发量逐步增加。“商业地产+金融”的资本运作模式将成为我国商业地产未来的发展方向。开发商自持的商业地产项目收入主要来源于租金和物业管理收入,现金流稳定,可通过发行REITs、类REITs等资产证券化产品盘活存量、回笼资金,以解决商业地产前期资金沉淀大、周转速度缓慢的问题。

越秀地产负责人介绍,作为唯一一家拥有香港上市REIT的内房股,越秀地产于2011年进驻杭州,成立越秀地产华东公司。自成立伊始便以造城之势启动了越秀星汇城150万方大型综合体项目,近年来,依托地产总部重点发展长三角区域市场的战略规划,在华东区域实现快速拓展,土储270万方,总资产280亿元。

此次注入越秀房产基金的杭州维多利中心2幢正是项目规划中要求的自持物业,它的成功交易意味着越秀地产“开运金”独特的商业模式日趋成熟,“双平台互动”进入常态化。事实上,从越秀房产基金上市开始,越秀地产便开启了与之互动的双平台发展模式,成为国内商业地产的发展样本。首先是于2005年分拆越秀地产旗下位于广州的白马大厦、城建大厦、财富广场、维多利广场四个物业,成立“越秀房地产投资信托基金”。尔后,2008年越秀房产基金收购越秀新都会;2012年完成“巨人项目”,通过一系列的组合拳,越秀房产基金成功注入越秀地产估值高达153.7亿元的广州IFC,一举成为亚洲市值位居前列的上市REITs之一;2017年再次收购武汉越秀财富中心及星汇维港购物中心。

“双平台”互动对于越秀地产而言,可以一次性收回大量投资,改善现金流和上市公司资本结构,提高资产周转率;另一方面又确保了物业运营管理的完整统一性,同时还通过在越秀房产基金所持的股权,继续分享物业的运营收益和增值权益。对于越秀房产基金而言,则可以更好的进行区域布局。越秀地产从最早1983年在广州做房地产开发,发展到今天战略性深度布局中国经济最具活力的经济带,持续不断地储备并开发优质的商业项目。越秀房产基金从关联母公司处收购优质资产,可以迅速覆盖有潜力的城市和优质的商业项目,增大基金的资产组合和规模,改善交易的流动性、提升基金融资和并购能力,持续为基金单位持有人创造更大利益。

经营、租金、财务三重提升,超6%收益率领航REITs

REITs作为一种追求稳健回报的投资工具,收益率是投资者关心的重要因素之一。据悉,自上市以来,越秀房产基金保持超6.5%的高分派率,优秀的业绩令其备受资本市场青睐。尤其是近年,随着人民币兑港元及美元汇率的下降产生汇率波动,且美元进入加息周期,导致海外融资成本随之增加的情况下,基金分派收益率依然超过6%,显示出越秀房产基金管理人——越秀房托超强的主动管理能力。

林德良表示,目前一线城市甲级写字楼的租金收益率平均约在4%左右,越秀房产基金自2005年上市以来,分派收益率一直保持在6.5%以上,尤其在2011年至2014年,越秀房产基金分派率始终超过7%,要做到这一点,就需要做到租金提升、经营提升和财务提升。越秀房托每收购一个物业都会做这方面的提升。例如,“国金天地“商场执行有效租户重组策略及资产增值措施,透过创新营销服务、大数据帮扶租户进行流程重组等手段,使其成为广州CBD最具品牌认知度的高端零售商业区;为帮助白马大厦度过电商冲击,越秀房托进行了针对性的改造,设计了网红打卡地,租户经营收入也随之回暖等。对于本次收购的杭州维多利中心,越秀房托也计划在未来逐步做这三方面的提升,提升基金的分派率。

低成本融资能力是越秀房产基金维持高回报的另一个秘诀。这背后的原因,一方面得益于越秀房托长期以来稳健的财务状况,让基金获得国际评级机构穆迪和标普的投资级评级,另一方面,基金背靠至今成立30年、广州最具实力的国有企业越秀集团,雄厚的股东背景增强资本市场信息,从而有助于基金获得持续性的低成本融资优势。

 “三位一体”创新管理模式,助力城市产业升级

从2015年“出羊入沪”,到2017年落子武汉,再到今年布局杭州,越秀房产基金不断扩张其内地版图。越秀房产基金相关负责人表示,基金前十年旗下物业全部集中在广州,而随着京津冀城市群、长江三角洲城市群、成渝城市群、珠江三角洲城市群、中原城市群几大城市群的商业地产崛起,基金有必要优化投资组合、分散投资区域风险。

从2015年开始,越秀房产基金开启了商业地产多元化布局发展战略,在上海、武汉、杭州等地成功布局多个重点优质板块。随着基金成功入驻杭州,长三角核心城市的布局已然成型。凭借着“资产管理与基金管理一体化、商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产管理一体化”的“三位一体”创新管理模式,越秀房托以高效的商业管理模式,优秀的客户服务,不断优化租户结构、提升物业价值,在为每一座城市带来全新消费概念和办公体验的同时,也迅速成为项目所在区域发展的引擎之一,改变了所到之处的商业和商务办公格局。

正是凭借稳健创新的“地产+金融”双平台互动及独树一帜的“三位一体”商业运营模式,越秀房产基金正稳步向千亿资产目标迈进。十三年的精心耕耘,越秀房产基金跟随着内地城市的发展而壮大,同时,越秀房产基金用创新的商业运营管理模式助力城市商业板块的华丽蜕变,并对城市未来生活方式产生引导作用。这种良性互动使越秀房产基金有望成为投资于国内物业REITs的龙头。正因如此,越秀房产基金一直备受投资者追捧,不仅给投资者带来了稳定的投资回报,也得到市场的充分认可,获得国际评级机构穆迪及标普的“投资级”评级,并陆续入选了恒生综合指数、恒生大中型股指数、高股息指数系列。

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