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溢价率封顶!房企加预期拿地,土地市场“烧”起来了

杭城楼市迎来3月小阳春,无论是新房,还是二手房都迎来了春天。本月到了下半场,土地市场也将“开闸泄洪”,涉宅地的出让较为密集。
2019-03-20 11:08:46  来源:浙青网-青年时报  作者:武恒光   编辑:吴晓冬

市场上扬的趋势可不仅仅是供应密集,更多地表现在地块的成交情况上,比如今天余杭出让3宗涉宅地块,1宗纯宅地位于良渚新城,另外2宗则是位于闲林的商住地。

最终,闲林2宗地由广州时代和佳兆业“分食”,其中佳兆业地块溢价率封顶,自持6%;良渚新城宅地由融信拿下,一举成为板块“地王”。

溢价率封顶!房企加预期拿地,土地市场“烧”起来了

闲林“姊妹地块”遭争夺

首先出场的是位于闲林板块的2宗“姊妹”商住地块,即未来科技城民丰片区6号、7号地块,2宗地位于未来科技城民丰片区。虽然地块标上了未来科技城的标签,但其实位于闲林的南部,靠近西湖区小和山

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2宗商住地总体量达100130.3㎡,起拍楼面价均为11000元/㎡。其中,6号地块出让面积19175㎡,容积率1.8~2,建筑面积38350㎡,起价42185万元,上限价格63185万元,上限楼面价16476元/㎡。

7号地块出让面积26861㎡,容积率2~2.3,建筑面积61780㎡,起价67959万元,设上限价格101859万元,上限楼面价16487元/㎡。

根据出让条件,2宗地块内商业建筑面积不大于地上总计容面积的10%;需配建不少于地上住宅建筑总面积5%的公租房。

地块靠近天目山路、杭瑞高速和良睦路等城市主干道,约1.2公里处有在建地铁3号线良睦路站,交通比较便利。教育资源上,2公里范围内有杭州育海外国语学校、闲林中心幼儿园民丰分园、金成外国语小学等。医疗配套有省立同德医院闲林院区。

6号和7号地开拍前都有十几家单位报价,地块正式开拍后,开发商拿地势头也比较猛,叫价速度快,溢价上涨幅度大。

最终,7号地最先由广州时代胜誉投资有限公司(广州时代)竞得,成交价99559万元,成交楼面价16115元/㎡,溢价率46.5%。

6号地溢价率达50%封顶,转入自持比阶段。最终由杭州华湾房地产有限公司(佳兆业)竞得,成交价63185万元,成交楼面价16476元/㎡,并自持6%。

如果从周边在售的新房均价来看,闲林地块的成交价已经超出保本房价,房企拿地增加预期,说明其对杭州后市的看好。回归到地块,闲林这2宗地之所以会引起开发商的争夺,原因有如下几个:

一方面,这2宗地的起拍价较低,多数房企都有拿地的能力;另一方面,去年下半年杭州楼市下行,房企拿地谨慎,也间接造成存粮不足的局面,如果想在未来几年的市场上占有一定份额,目前也急需补仓;此外,今年开年,行情呈现出上扬的趋势,又大大增加了房企的拿地预期。

闲林最近一次地块出让是今年1月30日,绿城和上海中梁分别竞得YH02南区块居住地块二、地块一,这2宗地容积率都比较低,只有1.1,适合打造低密排屋或别墅产品,楼面价分别为14508元/㎡和13625元/㎡。

再往前的地块出让还有地块南侧约2.5公里处的绿城项目,邻近小和山。2017年11月8日,绿城竞得里项片区A-14商住地块,即绿城·和庐,地块体量9万㎡,成交楼面价16650元/㎡,并自持25%,该项目至今仍然是区域内楼面价标杆,目前在售的中式合院均价近6万元/㎡。

区域内在售新房较少,基本都是前几年的拿地项目。去年,东海·闲湖城推出的高层房源毛坯均价在1.9万元/㎡,目前还有少量大户型房源在售。另外,地块西侧闲湖以西的悦青蓝还有一幢高层还未入市,户型面积在87~135㎡,前期均价约1.5万元/㎡,这个项目已经一年多未加推,上一次领出预售证还是在2017年8月。

良渚新城再推小体量宅地

勾庄“地王”再易主

良渚新城的推地频率还算紧凑,上个月底,德信曾拿下良渚新城勾庄的1宗宅地,不到1个月,今天又出让1宗宅地,即余政储出[2019]8号杭行路东桥良路北住宅地块。该地块东至彩虹河、南至桥良路、西至杭行路、北至马纬一港,位于良渚新城绕城内。

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该地块出让面积18703㎡,容积率1.8~2.2,体量41146.6㎡,起拍价63778万元,起拍楼面价15500元/㎡,上限楼面价23229元/㎡。

目前,地块所在区域内各项配套都比较缺乏,不过长期看,这片区域还是比较有发展前景的。

首先最大的利好就是万象城。去年12月19日,华润拿下良渚新城体量近50万㎡的商住地块,成交楼面价7241元/㎡。目前已经确定,这里将打造杭州第二个万象城,商业部分正处于招标阶段;此外,这里还将建造一座高度不低于285米的建筑,未来将是城北的新地标。

万象城的落地,极大的利好整个大城北。“近水楼台先得月”,今天出让的地块更是靠近规划的万象城,步行距离不到1公里,地段不言而喻。另外,万象城是规划地铁4号线杭行路站的上盖物业,地块的西北角约100米就是规划地铁10号线吴家路站,今天出让的宅地未来同样交通出行便利。

该地块起拍价不高,体量也比较小,开发商拿地门槛较低,据了解同样吸引不少房企报名。地块最终由融信竞得,成交价87278万元,折合楼面价21211元/㎡,溢价率36.85%,成为目前良渚新城楼面价的标杆。

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不久前,德信经过90轮叫价,以总价222187万元竞得良渚新城储运路东宅地,成交楼面价20327元/㎡,溢价率为30.55%,创区域宅地地价新高。距今天成交的地块步行距离约2公里。不到一个月,良渚新城勾庄宅地“地王”的头衔再次易主。

目前,良渚新城勾庄板块无在售新房,往西绕城外的在售项目有保利融信·和光尘樾、联发·藏珑玉墅、中粮·梦栖祥云等,高层均价在2.4万元/㎡,洋房均价约2.8万元/㎡。此外,还有早几年就在卖的尾盘,如上实·海上海(二期)、恒大·名城博园均还有房源未售,加推时间未知。

待售项目均于去年拿地,除了华润住宅部分、德信勾庄项目之外,还有去年7月20日世茂在勾庄拿下的2宗宅地,分别为25、26号宅地,成交楼面价均为17692元/㎡。目前,这两个项目规划已经公示,其中25号地块规划建设4幢22至23层高层。26号地块规划建设6幢21至22层高层、4幢7层洋房。

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