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这波行情有点意思,楼市真的好着吗?丨晓冬楼市观察

本周的土拍,无论是周二的临平新城,还是昨天的萧山、临安,都看到了市场在“反弹”,4月底的“冷静”已不再。
2019-05-10 20:49:22  来源:浙青网-青年时报  作者:吴晓冬   编辑:孟泓颖

总结整个4月的楼市行情,你会发现很有意思。成交量同比去年竟持平了。很多人在问,土地市场好得无法抑制,是否说明行情就好了?现在该不该抓紧抄底买房?且来分析一下。

4月行情和去年同比持平

最大功劳是临安2566套

4月份杭州的成交数据出来了。商品房成交11525套。而去年4月整个楼市一片向好的时候,商品房成交也就11481套。
再从区域来看,临安区则做了最大贡献,2566套!排名第二的余杭区并不不让人意外,但是临安区的量级成交的背后,则更多的是外地投资客。这在之前的观察里我已经提及。(详见:温州买房团重现,楼市拐点真的到了吗?)
再看价格,4月杭州商品房成交均价26246元/㎡,其中住宅成交均价25718元/㎡,同比去年上涨34.3%。
上涨,对,没看错!
最有代表性的也是临安区,从去年年底的促销打折到现在核心区(轻轨旁的房子)一房难求。对于一些高价拿地的开发商来说,终于可以松口气,价格挺住了,不用血亏了。

供不应求时代来了,

还是市场鼓风现象?

还有一组数据:4月杭州市新增商品房共8281套(领出预售证的房源),特别要提的是临安区2793套,余杭区2179套。然而,相比4月份10000套以上的成交量,这似乎也预示着供不应求时代了。
的确,你会发现,4月以来,每个领出预售证的楼盘,似乎都有热销趋势,甚至连地段好的酒店式公寓也开始热了,很多承受不了住宅总价的刚需,也动起了先买公寓产品作为过渡,生怕房价再次上涨。
楼市的春天似乎已经蔓延开来。那么,楼市真的就一发不可收拾了吗?外地人的投资热是在抄底吗?
其实,不然。行情还是存在有一定的鼓风现象!
虽然4月的成交行情被抬上去了,但是你会发现,从4月份领出预售证的楼盘中,存在一些“伎俩”。比如一些改善型楼盘都是几十套地领预售证,没有过百。原因很简单,在试水,也是在蓄客。客户够了,就领预售证开盘。然后再蓄客,密集申领下一批预售证。营造出开盘热销的现象。
这波行情有点意思,楼市真的好着吗?丨晓冬楼市观察

图为4月部分楼盘领出预售证房源套数表

说白了,这本身就是开发商的营销套路。在今年3月份,晓冬观察也写过一篇关于市场博弈的稿子。(详见:你会被这样的市场心理暗示吗?)
很显然,目前来看,开发商占了上风!
说到市场, 前不久听到一个非常有趣的段子:“市场好不好,看中介公司;为什么看中介公司?看经纪人每天的微信运动步数。”

拿地热就代表市场好?

其实不然!

那么,为什么土地市场这么热?开发商还是这么执着地去拿地?没法占领杭州市场的开发商都执着地去周边的台州、衢州等拿地,以增加土地储备。
最近有组数据也十分惹眼:2018年各行业净资产收益率排行榜中,房地产仅次于家用电器、食品饮料,排到了第三位,收益率为13.13%。2018年各行业A股上市公司净利润中,房地产是仅次于银行(14813亿元)、非银金融(2388亿元),还是排在第三位,净利润为1949亿元。
之所以拿出这组数据,主要想说明开发商拿地热情的原因。这个数据足以让他们先拿了再说,这也是为什么个别有实力的开发商对一些宝地会没有底线地去竞拍的原因。
那么,拿地热就代表的市场行情好吗?其实并不见得。这只能说是开发商的一种需求而已。从以往行情来看,在市场上亏本卖的项目不在少数,所以开发商也会优胜劣汰。

该不该出手买房?

可以买,但要冷静

对于该不该出手买房,我一直觉得这是个伪命题。因为身边很多朋友的房子都是在市场不好的时候买的,而实际上证明都是在底部。比如,还是以临安为例,你会发现去年年底入手买房的,现在都赚到了。当然,在限价红利下买到的房子是例外,肯定也是赚到的。
对于当下,我觉得有实力和条件可以买,当然,怎么选择也很重要。同一时期买不同的房子,也会走向不同的两个结果,赢和亏也会存在。
所以,冷静选择你要买的房子。

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